作者 | 商立木
流程修改 | 白鹤芋
前语
关于房地产企业而言，曩昔这半年多并不和平：去杠杆仍在路上，方针调控环绕“房住不炒”的总基调密布打开，限购限价继续加码、职业信贷步步收紧。剧烈扰动的外部环境也传递到了二级商场，地产股全职业龙蛇混杂，股价大幅震动、出资者疑虑重重。
在高呼地产职业暴利年代完毕的一起，放下外部环境的纷杂改动，房地产至少还有两个特色没有改动：一是吸睛不减当年，不管有没有房、有没有丈母娘、曾为房所伤或因房而旺，茶余酒后谈谈“房事”仍是常规；二是房地产公司的生计和开展逻辑没有改动：要有地（土储）、要有钱（信贷），缺一不可。
而谈到地和钱，那规划又是绕不开的节点。这也是咱们看到越来越多中斗室企急不可耐喊出千亿出售方针的原因。当然，说是一回事，可是要做到又谈何容易。终究能上岸的很少，而八成恐怕会被拍死在沙滩上。
无疑，今日的主角——融创我国(01918.HK)正是先知先觉的一个。可是，还来不及庆祝，快速兴起的融创又开端了新的征程，向着愈加均衡、稳健的开展形式改变。
2018年8月31日，公司发布2018年上半年成绩陈述，陈述期内公司全体运营成绩增加显着，多项数据可谓冷艳；以合同出售金额为例，到达近2000亿元，稳居全职业前五。
为了明晰出现融创的实践成绩状况，风云君将从运营成绩、出售金额、土地储备以及财物负债这四大地产公司中心方针来切入，走起！
一、运营成绩：财政方针全面开花
依据揭露发表的信息，咱们先上一组数据：
运营收入466亿元，同比增加215%；
毛利率24.7%，较去年同期增加约2.5个百分点；
归母净利润64亿元，同比增加288%，如不考虑重述影响，则同比增幅389%；
中心净利润66亿元，同比增加292%,如不考虑重述影响，则同比增幅392%；
净财物收益率（年化）到达22%，较去年同期增加近一倍。
说实话，看了这数据风云君灰常惊叹，这是运营收入、净利润、毛利率、ROE全方位提高，而且部分方针增加起伏挨近400%，公司成绩步入增加快车道无疑。与网上许多砖家的剖析比较，这实打实的数据彻底不一样呀。
房地产职业的收入结转具有近2年的滞后期，所以，这组数字更多表现的是2016年前后的成绩，并不能表现当时的运营状况，对出资者着眼未来参阅含义也不算太大。那么咱们接着看更有助于了解公司当期运营状况的方针——出售金额。
二、出售金额：年度方针完结几无悬念
2018年上半年，全体合同出售额达1915亿元，同比增加76%，连续了快速增加势头；其间，权益合同出售金额达1378亿元，同比增加84%。
从出售数据上，融创2015年到2017年三年间全体合同出售额复合增加率超越130%，所以毫无疑问的是，未来几年公司的营收也将坚持超高速增加态势；相同，这仍然是因为房地产职业收入结转滞后于出售金额的职业特色。
结合公司8月6日发布的7月营运数据，截止7月底，融创完结合同出售2254亿元，同比增加70%，占全年出售使命4500亿的50%。合约出售面积1442万平方米，均价为人民币15790元/平方米。
房地产出售以往出现出较强的季节性，下半年往往是顶峰且素有“金九银十”之说。考虑到2017年1-7月出售金额仅占全年出售数据的37%，以及公司2018年下半年将有合计369个项目、超越4900亿可售资源，在管理层坚决去化战略指引下，公司2018年超额完结4500亿出售方针几乎没有悬念。
考虑到出售额创新高，那咱们再经过“预收”来验证。能够看出，上半年公司合约负债到达1724亿元，同比增加31%，获得较快增加。
相同，与出售火爆相衬托的，还有公司一直以来坚持的产品抢先战略。以质量为例，据融创介绍，公司拟定的《质量内控系统》包括1500多个高于国家质量规范要求的八大类质量管控系统，保证了产品品质过硬。
而在赛惟咨询客户满意度调研中，融创客户满意度评分高达92分，客户满意度成为职业标杆，杰出的口碑将有助于保持品牌溢价才能。
三、土地储备：货值已超3万亿
截止2018年8月底（半年报布告日期），公司新增土地储备为2920万平方米，其间权益土地储备1545万平方米，新增土储的归纳本钱仅为3620元/平方米。
下面咱们来做一比照：
2017年年末时，公司土地储备1.42亿平方米，其间权益土地储备1.07亿平方米；而截止2018年8月底，公司土地储备1.60亿平方米，其间权益土地储备1.12亿平方米。
而2016年和2017年是融创土地储备规划增加的顶峰期，全年总土地储备增加别离到达4571万平方米、6909万平方米。以2015年为基准，CAGR到达128%。其间，权益土地储备增加别离到达3168万平方米、5727万平方米，自2015年以来的CAGR到达143%。
结合公司本年以来的拿地速度，咱们能够显着看出公司土地储备战略的改动：不再是一味寻求速度，而是操控买地节奏和开销，更多表现了财政稳健性和纪律性。
别的，融创也是业界首家依托大规划收买进行规划扩张的公司，经过商场口碑获取协作组织的垂青。公司协作组织从2016年的109个快速增至2018年中期的203个，这为融创供给了最前沿的土地头绪和开展机会。
现在公司土储超越70%是经过收并购协作方法获取。这种方法下降了融创获取土地的本钱，使公司土地储备均匀本钱只要 4470 元/平方米。高吗？再看一个数据，公司超越 92%的土地储备散布于一二线及环一线城市。
从土地储备状况不难看出：
首要，公司土地储备充分、优质、均衡，掩盖全国的土地储备资源为公司往后至少2-3年出售继续增加供给了有力支撑。这也无疑意味着公司未来的出售金额、继而运营收入都有高度保证。
其次，公司后续盈利性也具有可继续性。高举收买大旗在许多人看来不免是较为冒险的，公司是否会堕入盲目扩张却大而不强的困境呢？相同，融创的拿地规范足以消除这部分疑虑：内部收益率（IRR，Internal Rate of Return）有必要高于 50%，项目净利率高于15%。
归纳考虑新获取土地储备及旧改等协议状况的土地，公司土地储备合计2.31亿平方米，货值3.29万亿元。
四、财物债款：杠杆继续稳步下降
上半年，公司总财物规划到达6700亿元，同比增加7.5%；净财物总额635亿元，同比增加4.8%。从下图不难看出，增速与拿地相似，即较曩昔几年显着放缓。这与公司严格执行去化战略、下降财政杠杆、寻求稳健开展的战略诉求相一致。
公司有息负债金额削减95亿元，净负债率较2017年年末下降约9.5个百分点。一起，截止上半年，现金及现金等价物合计874亿元，较2017年年末的967亿元下降9.6%，但仍然处于高位。而现金及现金等价物削减主要与公司的投、融资活动现金流出有关，别离到达-287亿元和-145亿元。同期，公司运运营务现金净流入到达374亿元，表现出较强的造血才能及抗危险才能。
从财物负债的全体状况来看，公司在完结大举扩张后，现在现已快速切换了开展战略，步入愈加均衡、稳健的开展阶段。尽管财政杠杆现在的下降起伏还相对较小，可是融创曩昔所表现出的战略执行力现已让商场看到了愈加活跃的改动。
本年1月和6月，穆迪先后两次提高融创评级展望至“正面”；标普于4月提高融创评级展望至“安稳”；惠誉于 4 月提高公司债券评级至 BB-。
五、结束
融创当时的全体战略是“强运营、控出资、降杠杆”。以公司长期以来构成的强壮战略执行力作为背书，广阔出资者在见证了融创快速兴起的征程后，行将见证公司一路朝着愈加均衡、稳健、可继续的新阶段跨进。
