本报记者 王丽新
“融资难、融资贵是职业开展趋势。”这是房地产企业近一年多以来的“一致”。在调控常态化的商场环境下，有安全意识的开发商，现已将“去杠杆、降负债”排在强大规划前，晋级为企业开展的榜首要务。
据Wind资讯核算数据显现，依照申银万国职业分类，到2017年末，A股136家上市房企负债算计超越6.58万亿元，同比增长幅度达34%；财物总计为8.3万亿元，同比增长幅度达31%。这意味着A股房地产板块总财物与总负债上升规划适当，房企全体杠杆率改变相对不大，但据记者调查，依然存在着单个房企负债率偏高的状况。
房企高杠杆运营一向被诟病，近两年，恒大、阳光城等标杆房企也纷繁喊出了“降负债”的战略标语，由于其背面，是杠杆率越高融资越难的困境。
房企降杠杆忙
一般来说，财物负债率是衡量一家企业财政安全的目标之一。但对房地产职业来讲，状况较为特别，未交给楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。依照职业一般算法，核算财物负债率时，都不将预收账款作为财物核算在内。所以，相对来说，除去预收账款后的财物负债率更能反映一家上市房企的实在负债水平。
以A股136家上市房企财物负债状况为例，《证券日报》记者依据核算数据得悉，到2017年年末，财物负债率大于80%的房企占26%，在70%-80%之间的占比为24%。但是，除去预收账款后，财物负债率超越80%的房企有22家，占比为16%；除去预收账款后，财物负债率在70%—80%之间的房企有30家，占比为22%。
不难看出，一家房企财物负债率和除去预收账款后的财物负债率尽管一般为正向联系，但鉴于企业财物结构和出售才能的改变，也可能呈现较大差异。
以近年来不断进行战略调整的绿城我国为例，2015年-2017年，绿城我国的财物负债率分别为74.63%、76.84%和80.16%，财物负债率一向处于上升趋势。但除去掉预收账款之后，绿城我国的负债率则是有下降趋势的，2016年为54.2%，2017年为52.2%。
别的，依照在港上市的内房股管帐口径来看，2017年，绿城我国净负债率到达46.4%，同比下降11.7%。
多位房企高管与《证券日报》记者沟通时曾表明，房地产职业全体杠杆率的确偏高，但净负债率控制在60%左右的企业一般比较舒畅，一方面企业资金足够，具有灵敏的扩张才能，能够给股东更多报答；另一方面，这意味着在企业财政结构中，长期借款份额较高，且有相应足够的典当物，资金链相对安全。
而关于净负债率超越200%的房企来说，降负债则是现在的头等大事，由于杠杆率不下降，意味着在资本商场再难以找到钱，更难融到廉价的钱，乃至关乎存亡。
据记者了解，融信我国、阳光城、正荣地产、创始置业等曩昔因负债高而备受质疑的房企，在今年年初均表明，将选用各种降负债行动，短期内将净负债率降至100%以内。
现金流安全更重要
现在看来，在融资环境困难的局势下，负债率过高的房企，信誉评级将趋向负面，这简直会封堵一家房企在资本商场的融资之路。
扫开“输血”路障的要务之一，是现金流安全，经过进步出售回款率、结转赢利等手法增厚净财物，优化债款结构。
鉴于此，在一家房企的很多财政目标中，多位房企高管均曾向本报记者表明，更关怀现金流收入。
“现在最关怀的仍是现金流，要提高回款率，下降负债率。”阳光城履行董事长兼总裁朱荣斌承受《证券日报》记者采访时曾如此坦言。而回款率和结转赢利的提高则来自于加速项目的周转速度。或许，这就是近期部分房企在内部会议上着重全力加速出售的要害因素之一。
融信我国相关人士在承受《证券日报》记者采访时也表明，在加速出售资金回笼方面，现在从集团到项目层面，有专门团队担任，目标细化到每天。
7月23日，绿城我国履行董事、履行总裁李青岸表明，“在现在的调控局势下，方针多变，在财政战略上，我觉得应该完成早销、快销，持续坚持"现金流为王"的思维。”
在出售端，现金流为王，是当下企业对商场改变的应对方法，也是确保健康开展的要害行动。在融资端，则需求房企翻开更多途径，为优化财政结构和开展“输血”。
拓展融资途径“从房地产的金融方法来看，自2016年的"9·30"方针以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有增不减，使房地产的融资途径变得狭隘，呈现融资难、融资贵的现象。”李青岸表明，2017年1月份以来，公司债发行简直处于阻滞状况。
事实上，关于负债率相对合理的房企来说，找钱途径和优化债款结构的方法更为多元化，比方用低息债置换高息债，比方凭借ABS等新式融资途径。
早在2015年下半年开端，有一批房企现已捉住境内公司债均匀5%的资金本钱置换了一批高息债，下降了融资本钱。今年以来，则有一些房企凭借香港上市途径，使用自身较高的信誉评级获取海外低息融资，进而置换高息债。
以绿城我国为例，7月3日，绿城我国表明，公司与汇丰银行等香港18家首要银行签定总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR／LIBOR＋2.565%的三年期无典当借款协议。绿城表明，比较公司计划提前换回的LIBOR＋3.13%银团借款利率大幅下降56.5个基点，有助优化公司的融资结构和下降假贷本钱。
尔后一周多，绿城再获一笔6亿美元借款，分别是为期三年、年利率为伦敦同业拆借利率（LIBOR）＋2.80%的3亿美元定时借款，以及为期五年、年利率为LIBOR＋3.30%的3亿美元定时借款。据称，此笔借款是现在同评级内房企业境外借款中年期最长、利率最低的。据悉，上述两笔金钱皆是用于绿城我国现有境外债款再融资。现在看来，在大股东中交的背书加持下，到2017年末，绿城归纳融资本钱由7.9%降至5.4%。
此外，财物证券化作为金融立异东西，在房地产企业融资发行方面具有许多长处，正拓展当前房企的融资途径，多家房企正经过该途径取得低息融资，调整债款结构。
