是非租金贷
本报记者 王营 北京报导
导读
" 燃眉之急是加强对住宅租借企业的办理，比方对租金贷带来资金沉积进行保管，削减资金被移用的可能。一起，还要针对住宅租借借款出台细则，削减监管套利，下降金融危险。"
继大城市房租上涨引发重视后，一向处于监管空白地带的 " 租金贷 " 浮出水面。
" 没有说不能做（租金贷），但十分简单发生违法行为。" 深圳市互联网金融协会秘书长曾光对 21 世纪经济报导记者说。就在 8 月 27 日，深圳互联网金融协会乃至直接呼吁：" 互联网金融渠道制止与违法违规从事长租公寓事务的中介效劳商，展开相似‘租金贷’事务协作。"
在这份《关于防备 " 长租公寓 " 业态涉互联网金融的危险提示》（下称《提示》）中，深圳互联网金融协会指出，" 租金贷 " 形式看似便利，但租户在不知情的状况下承当了借款资金被效劳商移用的危险。" 押一付一 " 看起来很夸姣，但实践操作中，效劳商却在租客不知情或许未对租客进行充分地危险提示的状况下，为租客办理了 " 租金贷 "，具有较强的迷惑性、欺诈性。
从法令视点及现行规则看，租金贷尚处于监管空白。针对其时商场干流租金贷产品，21 世纪经济报导记者与我国人民大学重阳金融研讨院高档研讨员董希淼讨论。他以为，" 从现行规则上好像没有问题，能够理解为受托付出，比方房贷发放到开发商账户。但现行规则‘租金贷’的办理是一个空白。存在一些缝隙。监管部门对商业银行、消费金融公司的个人借款有许多规则，在用处、受托付出等方面比较严厉，对个人住宅借款和首付份额有要求，但对信任公司发放个人借款的要求并不明晰。"
董希淼以为，燃眉之急是加强对住宅租借企业的办理，比方对 " 租金贷 " 带来资金沉积进行保管，削减资金被移用的可能。一起，还要针对住宅租借借款出台细则，削减监管套利，下降金融危险。如保管或许会集存管。
21 世纪经济报导记者查询，现在包含自若、蛋壳、相寓等长租公寓均推出了 " 租金贷 " 产品。因为租金贷躲藏的利益链条尚处监管空白，杭州鼎家长租公寓发生了爆仓。
据 21 世纪经济报导记者查询并归纳相关媒体报导，鼎家破产约有 4000 户租客受损，触及的网贷渠道有 6 家。租客在不知情状况下经过网贷渠道获得租房借款，但因鼎家资金链开裂，房东未能及时收到来自鼎家的租金。这是租金贷发生危险的典型事例。
地方政府也留意到了 " 租金贷 " 危险。到现在，北京、西安均在严查 " 租金贷 " 违法违规问题。那么，租金贷的危险性终究在哪里？长租公寓组织缘何热衷于 " 租金贷 "？
以分期的名义
" 工作曝光后，我才发现，网贷渠道直接转了一年的房租给鼎家，但我的房东只收到两个季度房租。因而，我交了一年房租只能住六个月。" 爆仓的杭州鼎家长租公寓租客卢伟（化名）说。
应届毕业生卢伟十分焦虑。8 月 20 日，鼎家发出通知，" 公司因运营不善导致资金链开裂，已中止运营，并将引进上海寓团办理公司作为事务接受方，近来与相关业主和租户联络接受事宜。" 鼎家的破产令卢伟陷入了窘状。" 实践上，咱们签署了两份合同，一份是咱们与鼎家的租房合同，合同中并未写明房租付出办法；另一份是与网贷渠道签署，其时并未细看，工作人员指引直接签字。租房时，我直接在鼎家办理了一张信誉卡，用信誉卡额度付出了一年房租约 57000 元（包含 2000 元利息）。"
卢伟仅仅受损的 4000 租户的一员。鼎家破产之后，租客不只拿不到现已过网贷渠道先行付出的租金，而且仍然要每月准时向网贷渠道还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的后续租金，一些房东现已预备收房。
杭州鼎家租金贷事例并非个案。21 世纪经济报导记者查询发现，现在不少长租公寓组织均有租金贷产品。以自若为例，21 世纪经济报导记者以租客身份查询，自若管家竭力向记者引荐 " 自若客专享分期 " 产品，这就是俗称的 " 租金贷 "。依据自若管家介绍，租金贷是租客向我国对外经济贸易信任有限公司借款所做的 " 自若分期 "。假如租客挑选 " 自若分期 "，还能够享用效劳费打折优惠。
" 让咱们经过数据比照来看看分期的优势。假如您挑选自若分期，您的月租金是 5930 元，年效劳费为 4981.2 元，首付款为 12275.1 元，非首付款为 6742.94 元；假如您挑选季付（押一付三，无金融组织介入），您的月租金 5930 元，年效劳费 7116 元，首付款 30836 元，非初次付款为 17790 元。这样看来，分期是不是为您减轻了许多的租住压力呢？" 这位管家经过一张计算好的截图向记者展现 " 自若分期 " 的优势。
除了自若，蛋壳、相寓等均有推出租金贷效劳。21 世纪经济报导记者调查，与其他类借款不同的是，租金贷对借款人资质要求并不高，一般借款人只需要经过金融渠道的信誉评分即可。
自若和蛋壳相关人士也向 21 世纪经济报导记者承认了租金贷的存在。自若相关人士表明，" 自若揭露通明供给多种付出办法供租客自主挑选。其间自若分期是根据租住场景的合法消费分期产品，APP 签约明晰提示是借款行为，旨在减轻租客一次性大额付出压力；自若分期实践年化利率为 12%，其他信誉卡分期等产品一般在 15% 年化利率，还有效劳费打折等方针。"
深喉爆料
表面上看，租客、长租公寓组织与网贷渠道构成租金贷产品，从流程上看并无问题，但 21 世纪经济报导记者向多位长租公寓运营商及银职业界人士讨论了其形式。业界人士遍及以为，这其间存在显着的监管空白地带，即资金池的监管。
对此，深圳市互金协会的《提示》说得更为清楚。租金贷的危险在于长租公寓效劳商对房子租借合同条款进行规划，在未对租客进行充分地危险提示的前提下，诱导租客与互联网金融渠道签署借款合同，将本来用于向房东付出租金的借款资金截留，涉嫌不合法侵吞他人资产，构成租客、房东合法利益的重大丢失。该事务形式以支撑国家鼓舞展开长租公寓的名义，实践具有不合法侵吞他人资产的特征，构成了资金池和期限错配，杠杆高、危险大。
关于危险问题，21 世纪经济报导记者以租客身份向自若等多个渠道问询。" 并无危险。" 自若管家给出的理由是，" 有自若背书。"
那么，长租公寓组织为何要推出租金贷产品呢？一位从事长租公寓的运营者何刚（化名）通知 21 世纪经济报导记者，" 这类租金贷借款人是租客，经过这种办法套取租客信誉，一次性回收一笔钱，然后再将这笔钱用于抢占房源。" 有业界人士将此办法称之为 " 金融戏法 "，而何刚将这称之为 " 毒品 "。原因是 " 为了抢房，高价房不得不收，不收现金流会断，这样其实是个恶性循环，死结。"
何刚的说法也得到了其他长租公寓运营者的承认。
那么问题又回到原点，长租公寓组织为什么要抢占房源？原因是现在长租公寓组织遍及没有找到明晰的盈余形式。而规划竞赛好像是长租公寓组织找到的仅有 " 解药 "。
何刚曾运营两家长租公寓组织，但均以失利告终。以他的失利经历，" 长租公寓从本质上来说，并没有处理任何商场需求问题。仅仅经过本钱占有资源，然后获得部分的溢价，可这种溢价往往又不能支撑它的运营本钱，假如再添加一个租金贷，并没有处理这个职业自身的一些盈余形式的问题。"
" 假如长租公寓无法找到合理的商业模型，那么其盈余的办法只要两种可能：一种是经过本钱力气，操控房源，然后获取溢价；第二种可能就是所谓的黑中介，在合同里设置一些灰色地带，吃押金赚水电费，还有一些强制赶开租客的状况。" 何刚进一步剖析称，因为能够构成资金池，这其间租金贷就是组织更乐于推进的工作。
为什么长租公寓运营难呢？这其间有一个要害数字是空置率。" 比方空置率到达 10%，是很恐惧的。这笔账其实很好算，假如 100 万间房，空置 10% 就 10 万间，假如朴实从租差来算，您的租金至少得溢价 10%，才可能将空置率打平，而当下职业竞赛这么剧烈，运营本钱是很大的本钱。" 何刚称。
就 21 世纪经济报导记者与长租公寓运营者屡次讨论状况看，盈余形式不明晰的确是职业遍及难题。在本钱推进之下，拿到更低本钱的资金，然后进行规划赛跑，终究构成盈余是现在职业人士遍及给出的答案。
藏匿的危险：资金池
租金贷的真实危险在于缺少监管的 " 资金池 "。" 你来挣钱，房东与租客凭什么承当危险？" 有业界人士直白表明。
在深圳互联网金融协会的《提示》中指出，" 租金贷 " 形式看似便利，但租户在不知情的状况下承当了借款资金被效劳商移用的危险。" 押一付一 " 看起来很夸姣，但在实践操作中，效劳商却在租客不知情或许未对租客进行充分地危险提示的状况下为租客办理了 " 租金贷 " 效劳，具有较强的迷惑性、欺诈性。此外，少量效劳商及其高管涉嫌职务侵吞、移用资金、欺诈等多种违法违规行为。租客和房东存在丢失资金的危险，简单发生租借合同纠纷。
" 中心的就是运用客户的信誉做背书，运用借款组织把资金套出来，假如运用这笔资金企业搞装饰还能够，可是一旦拿去干其他呢？一旦现金流断了，首要客户的信誉受到影响。用客户的信誉背书，给自己拿借款，这个事自身是错的。假如现金流断了，房东拿不到房租，租客流落街头，就是社会安稳问题了。" 我国房地产生意同业联盟主席胡景晖以为，现在职业界运用租金贷打擦边球能够占到六七成，违规可能到达百分之二三十。
58 安居客房产研讨院首席剖析师张波也以为，" 一半是天使、一半是恶魔 "，租房贷的两面性体现十分显着，一方面租房贷作为金融产品能够很好的协助租户，按月分期付租金比较于一次性 " 付三押一 " 等付租办法来说无疑减轻初次付款压力；关于长租公寓的运营方来说能够在必定程度上弥补流动资金。一起租房贷的危险也不容忽视，一旦运营方资金链呈现问题，租借企业无法如期向房东付款，承租人的权益就会受到影响，乃至被歹意驱逐。更值得重视的危险是，中介或运营方如将上述资金挪作他用，将可能导致未来危险敞口不断扩大，危险极大。
曾光以为，租金贷真实可行必需要签三方协议，即租客、房东、借款组织。现在的问题是借款组织把钱给中介组织，也就是长租公寓的运营方，中介组织没有把钱给到房东，应该是给房东的，中介只给一小部分或没有给房东，把剩余的大部分拿去做一些高危险的，比方扩张事务的工作，这样就是一个基金池，构成一个杠杆，这样的话危险是很高的。真实规范的话只能签三方协议，这笔钱直接给房东，中介方能够收取必定效劳费，可是中介方不行移用这笔钱。
针对监管问题，蛋壳方面给 21 世纪经济报导记者的回复是，蛋壳公寓的 " 分期月付 "，是一个严厉的金融产品，既有金融组织对蛋壳公寓的风控准入及日常办理，又有对租客的信誉风控（还款志愿、还款才能）。组织化运作的长租公寓企业与金融组织协作的金融产品是符合要求，流程规范，危险可控的。
以现行方针规则看，董希淼主张，金融组织要审慎挑选协作目标，并对请求租房借款请求人资质、还款才能与志愿进行必要检查。
效法商品住宅资金监管办法，张波的观点是，有必要对资金池进行严厉监管，并设定 " 专款专用 " 账户，以防止因发行方移用而使得投资者利益受损。运营方在获得资金后有必要将悉数金钱直接放入监管账户，用于向房东付出的金钱制止挪作他用，一旦呈现资金的运用呈现违规会触发相应的预警机制，然后构成政府监管、银行合作、专户存储、专款专用的监管形式。
有业界人士也对长租公寓组织租金贷形式是否合法提出质疑。易居研讨院研讨总监严跃进就以为，" 从形式看，租金贷背面是信誉的问题。换而言之，长租公寓凭仗其运营的信誉来获取借款，这没有问题。可是现在用他人的信誉来获取借款，那么就相当于套取他人信誉来为自己事务展开扩张资金。"（王一平对本文亦有协助）
