20年前，即便是首都北京，城市轨迹交通也只要1号线和2号线两条地铁线，更甭说轨迹物业了，听都没听过。当今，北京城市轨迹交通已犬牙交错，全国各城市的轨迹交通建造进程也不断提速。轨迹物业这种产品形状也越来越被人们所熟知。
京投开展股份有限公司专心于轨迹交通车辆基地开发，现在已成为国内声名在外的轨迹物业专家。京投开展副董事长、总裁高一轩介绍，开发轨迹交通车辆基地上面的空间尽管极具难度，但却是一条差异化开展的路途，于企业而言，是找到了一条差异于别人的特长，于大众而言，是又多了一个供给途径。在高一轩看来，20年前的房地产变革中心是商场主导房地产资源的分配，也是为了进步体会，改进质量，在未来的房地产开发中，这个准则始终不变。
做勇于尝新的企业
1981年9月15日，北京地铁正式运营通车，完毕其长达11年的试运营。同样是在1981年，高一轩在北京出世，这样的缘分现在看起来好像很风趣。
高一轩向北京商报记者介绍，轨迹物业在香港、东京等世界化大都市非常盛行，由京投开展首要引进中国内地。轨迹物业，即“轨迹+物业”的产品形状，也就是在地铁站点邻近或地铁线路正上方建造的物业形状。
京投开展初次触摸轨迹物业是在2009年。那一年，公司完结定向增发，北京市根底设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）成为公司的大股东，京投开展也由此与轨迹物业结缘。
材料显现，京投公司从属北京市国资委，承当北京市轨迹交通等根底设施项目的投融资和本钱运营使命。获益于大股东的资源与布景，京投开展相应地具有了轨迹物业开发范畴的人才、经历、技能优势。而轨迹交通车辆基地开发作为轨迹物业开发的一种类型，所触及的一起技能和经历为商场细分拓荒了路途，由于在十年前进入轨迹交通车辆基地开发的企业在全国范围可谓百里挑一。
据高一轩介绍，现在京投开展在北京具有三个根本建成的轨迹交通车辆基地开发项目。一个是8号线平西府车辆段的公园悦府，总建面60万平方米，建有5万平方米的上盖园林；一个是10号线慈寿寺车辆段的琨御府；还有一个是9号线郭公庄车辆段的西华府，总建面70万平方米，配套有10万平方米商业。
轨迹交通车辆基地开发的从业者很有限，对京投开展而言，这既是机会，也是应战。比方西华府项目完结了最近间隔轨迹正线3米的当地进行施工操作；琨御府项目完结了架空层全体园林中有水系景象、有大配重装修；公园悦府项目建成5万平方米架空层全体园林，商业配套完结地铁正线运转上方施工操作。
通过近十年在这一范畴的专心作业，京投开展在减振降噪方面先后获得多项技能专利，部分专利产品填补了国内空白，到达世界领先水平，并在公司项目中得到施行和运用。
轨迹交通车辆基地开发这种轨迹物业开发形式做起来并非易事。高一轩介绍，首要此类形式需求衬托很长时刻；其次，技能门槛较高。在土地快周转的年代，并没有多少企业情愿挑选。“这类项目往往拿地今后25个月才开工，到出售时可能要30个月以上的时刻，这关于许多房企来说是不行承受的。”高一轩进一步介绍，京投开展之所以会挑选源于公司的超卓本钱办理才能以及周转才能，“咱们现已足足做了10年”。
关于这一条相对难走的路，高一轩表明，除了考虑以上说到的商场环境外，一个企业的价值在于通过自己的商业形式和中心竞争力获取商业资源，“也正因而，咱们挑选了一个并不是特别简单走的路”。
逐步堆集的经历也在协助京投开展削减本钱，其间最重要的就是技能的堆集。关于轨迹交通车辆基地一体化开发，人们最可能忧虑的噪音和振荡问题，在这方面，京投开展安排旗下科技公司和技能骨干，通过多年研制，相继获得了减振降噪方面的多项专利研究成果，具有老练的解决方案，产品做到了减振降噪零投诉。
2亿平方米的商场空间
事实上，京投开展从不为人所知到名声鹊起还得从近几年说起。让京投开展颇具名望的是它旗下的项目，从公园悦府到西华府，再到琨御府，京投开展“轨迹物业专家”的称谓由此建立起来。
值得一提的是，现现在除了京投开展外，万科、绿洲、龙湖同等职业纷繁参加轨迹物业这一细分范畴中。数据显现，现在全国大约有80个城市规划了地铁建造，现已开工建造的有50个城市。据此计算，未来车辆基地数量在500个左右，开发总商场容量到达2亿平方米。此外，北京地铁运营路程也到达574公里。在高一轩看来，这是京投开展深耕北京商场、布局全国商场的条件和根底。
高一轩介绍，公司现在也正在与西安、郑州、无锡等多个城市地铁公司接洽。未来，京投开展将要点布局京津冀、长三角、以西安为中心的西北地区、以成都为中心的西南区域以及其他要点城市。
高一轩坦言，在企业开展之初，京投开展的开发范畴包括三条产品线：轨迹物业、景象物业以及城市归纳体项目。
其间，坐落门头沟潭柘寺旁的檀香府依山而建，面山而居，构筑了一种一起的山居日子美景，成为公司景象物业项目的杰出代表。京投开展沿用当地的前史头绪，深挖区域文明资源，在坚持区域地缘文明特征的根底上，运用世界化打造方法，整合京投开展的教育、医疗、养老以及特征商业等配套资源，将项目打造为具有世界水准的京西文明重镇。该项目也表现了京投开展关于“绿色”、“才智”的最高诠释。
但是，在开发进程，高一轩带领的办理团队意识到，景象物业虽能表现公司的产品营建力，乃至可以展示企业的一种情怀，但它作为长周期商业形式，资金回报率过低，并且还遭到土地出让、专业运营团队等各项要素的限制。
除此之外，京投开展也曾测验走规划化开发的形式。高一轩剖析，当一家企业将规划化作为中心实力，危险也会随之而来，一旦速度和规划无法到达预期，企业竞争力可能会遭到影响。测验与探究之后，京投开展将企业重心转移到轨迹物业开发这项公司最具中心竞争力的开展形式上。并且，轨迹物业开发可以完结快速仿制加快扩张，跟着上一个项目现金流回正即可将资金投入到下一个项目中来，构成多盘联动的局势，然后最大极限补偿单体项目开发周期长的短板。这一点在企业盈余才能上可见一斑。
商业形式晋级
35岁正式成为京投开展总裁和副董事长的高一轩现在已掌握这家公司数年。生于北京，并随同这座城市开展一起生长的他，对变革开放获得的成果，尤其是关于房地产商场化20年来的开展成果，颇有感受。
“这一轮变革的中心是用商场在房地产的资源配置中起主导作用，这是为了进步功率，更是为了进步体会、改进质量。从这个视点来说，房地产变革的路子走对了。”
关于“进步体会、改进质量”，高一轩有着自己独特的见地，他用“打造TOD才智生态圈”来诠释这一改动。
“咱们通过十年探究后提出了TOD才智生态圈的商业运营形式。”关于TOD才智生态圈的开展前景，高一轩表明，轨迹交通车辆基地开发从自身特点上来看，自身就是一个TOD（Transit-OrientedDevelopment，即以公共交通为导向的开发）形式的经典样本。依照他对TOD才智生态圈的界说：TOD指轨迹交通导向的归纳开发形式，才智指以思维和科技为加快开展的首要东西，生态是人文、天然、工业生态价值的共存与进步；圈则是一个具有自我修正和优化才能的闭环体系。这是京投开展2018年最新提出的、晋级的商业形式。
他对此解说，TOD才智生态圈着重对城市、对地铁、对业主三个层面做出继续的奉献与效劳。关于城市，这一商业形式有助于消除城市疤痕，康复城市交通肌理，盘活存量用地，到达一次拆迁、两次收益的作用；关于地铁，这一商业形式将反哺轨迹建造，进步轨迹收益，下降拆迁本钱，一起优化地铁车辆基地空间结构，统筹地铁运营功率与地产开发效益，为车辆基地工作人员营建舒适工作环境；对业主而言，TOD才智生态圈致力于打造全生命周期下的生态社区。
“车辆段项目的面积很大，按现在的规划，有的是50万平方米，有的乃至超越百万平方米”，比较市面上频出的小面积地块，上盖的超大渠道可用于开展丰厚的业态，大体量的土地自身就是价值点。高一轩进一步介绍，“以往的开发理念重视对城市、地铁的价值，未来的开发理念则更着重对业主的价值，然后有用进步业主美好的功率”。
高一轩表明，跟着企业商业逻辑逐步明晰以及该公司大规划开发的推动，下一阶段，京投开展将着力构建“TOD才智生态圈”商业形式，完结完结多工业对接导入。现在，京投开展示已完结与养老、教育、零售、文娱、工作、家居、酒店、置换和科技九大工业的对接。
